Warme und kalte Betriebskosten: Was muss der Mieter bezahlen?

Als Mieter sollten Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Denn Nebenkosten (die eigentlich Betriebskosten heißen) müssen Sie grundsätzlich nur dann bezahlen, wenn das ausdrücklich im Vertrag steht. Ansonsten müssen nur Strom und Gas, die Sie verbrauchen, bezahlt werden.

Es gibt mehrere Vertragsgestaltungen:

Bei der Bruttowarmmiete werden der Nettomietanteil, die Betriebskosten und eventuelle Heizkostenanteile in einem Betrag gezahlt. Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Miete enthalten. Der Vermieterer ermittelt die Betriebskosten nur intern, um die Gesamtmiete kalkulieren zu können.

Bei der Bruttokaltmiete wird aufgespalten. Der Mieter bezahlt in einem Betrag die Nettomiete und die Betriebskosten und in einem gesondert ausgewiesenen Betrag die anteiligen Heizkosten.

Am weitesten verbreitet ist die Nettomiete, mit der das reine Entgelt für die überlassene Wohnung gemeint ist. Hier sind die anteiligen Betriebs- und Heizkosten separat zu bezahlen. Die Betriebskosten werden meist über eine monatliche Pauschale vorausbezahlt. Der Vermieter muss die Vorauszahlungen jährlich abrechnen.

Achtung! Hat Ihr Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb 12 Monaten, nachdem die Abrechnungsperiode abgelaufen ist, mitgeteilt, so kann er keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Nicht alle anfallenden Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Es gibt eine Katalog von 17 erlaubten Posten. Denn laut § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann nur vereinbart werden, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trägt.

Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten:

1.        Grundsteuer

2.        Kosten der Wasserversorgung

3.        Entwässerungskosten

4.        Heizkosten

5.        Warmwasserkosten

6.        Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgung

7.        Aufzugkosten

8.        Müllabfuhr und Straßenreinigung

9.        Kosten der Hausreinigung

10.     Gartenpflege

11.     Beleuchtungskosten

12.     Schornsteinreinigung

13.     Haftpflichtversicherung

14.     Hauswartkosten

15.     Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss

16.     Gemeinschaftswascheinrichtungen

17.     Sonstige Betriebskosten

Nr. 17 ist kein "Hintertürchen". Umlegbare kosten sind auch hier nur Betriebskosten. Zum Beispiel dürfen Reparaturkosten, Kosten für eine Fassadenreinigung, eine Dachbegrünung, Beiträge des Vermieters zur Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Abrechnungsmaßstab ist, soweit in Ihrem Vertrag keine andere Regelung getroffen worden ist, die Wohnfläche, Ihrer Wohnung. Als Mieter sind Sie berechtigt Einsicht in die Abrechnungsbelege zu verlangen. Gegen Kostenerstattung haben Sie sogar einen Anspruch darauf Kopien zu erhalten. Sind Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden, so haben Sie, ab dem Zugang der Abrechnung, 12 Monate Zeit dies Ihrem Vermieter mitzuteilen.